地震に強い家選びとは？熊本県で「購入」「住み替え」を検討する方のための旧耐震チェックガイド【2026年版】
2016年の熊本地震では、住宅の建築時期によって被害の大きさに明確な差が出たことが、その後の調査で明らかになっています。熊本県内で住宅の購入や住み替えを検討している方にとって、この違いを知っておくことは、後悔しない住まい選びの第一歩です。
この記事では、旧耐震・新耐震の違いから、物件の見分け方、購入・所有継続それぞれの注意点、そして信頼できる不動産会社の選び方までを順番に解説します。
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目次
熊本地震で明らかになった「耐震基準」と被害の関係
熊本地震の被害調査からは、建物の建築時期(耐震基準)によって倒壊率に大きな差があったことが分かっています。ここでは、旧耐震・新耐震・現行基準の違いと、実際の被害データを具体的に見ていきます。
旧耐震・新耐震・現行基準（2000年基準）の違いと境目（1981年5月／2000年6月）
日本の耐震基準は、大きな地震のたびに見直されてきました。1981年5月31日までの建築確認による基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降を「新耐震基準」と呼びます。
さらに2000年6月1日には、木造住宅について接合部の仕様や耐力壁の配置方法などが明確化された、いわゆる「2000年基準」が施行されました。
旧耐震から新耐震への改正では震度6強〜7クラスの地震でも倒壊しないことを目標に基準が引き上げられ、2000年基準ではその実効性を高めるための細部規定が追加されています。
つまり、同じ「新耐震基準」の建物でも、2000年5月以前と6月以降とでは耐震性に差が生じる可能性がある点に注意が必要です。
木造住宅の倒壊率データ（旧耐震28.2%／新耐震8.7%／現行基準2.2%）
国土交通省がまとめた熊本地震の被害調査報告によると、益城町中心部における木造住宅の倒壊率は、旧耐震基準で28.2%(759棟中214棟)、新耐震基準で8.7%(877棟中76棟)、2000年基準以降で2.2%(319棟中7棟)という結果でした。
基準が新しくなるほど倒壊率が大きく下がっていることが、数値からはっきりと読み取れます。特に旧耐震基準の建物は、新耐震基準と比べて3倍以上の差があり、震度7クラスの揺れに対する耐性の違いが顕著に表れた形です。
この結果は、住宅の購入や住み替えを検討する際に、築年数だけでなく建築確認日を確認する重要性を示すデータといえます。
| 耐震基準 | 調査対象棟数 | 倒壊棟数 | 倒壊率 |
| 旧耐震基準 | 759棟 | 214棟 | 28.2% |
| 新耐震基準 | 877棟 | 76棟 | 8.7% |
| 2000年基準以降 | 319棟 | 7棟 | 2.2% |
出典：国土交通省 住宅局「熊本地震における建築物被害の原因分析を含む復興対策」
マンション（RC造）は倒壊事例なし、多くは補修対応の範囲
マンションなどの鉄筋コンクリート(RC)造については、木造住宅ほど被害が広がりませんでした。国立研究開発法人建築研究所の報告によると、1981年の新耐震基準以降に建てられたRC造建築物では、全面的な倒壊事例は確認されていません。
被害の多くは、非構造壁のひび割れや天井の剥落、渡り廊下の損傷といった補修で対応できる範囲にとどまっています。
一方で、1981年以前の旧耐震基準かつ耐震改修が行われていない建物の一部では、駐車場などで耐力壁が少ないピロティ構造を中心に、部分的な層崩壊(倒壊相当の被害)が発生した事例も報告されています。
マンションを検討する場合も、建築年だけでなく耐震改修の有無まで確認しておくと安心です。
出典：国立研究開発法人建築研究所「平成28年熊本地震による鉄筋コンクリート造等建築物の被害」
自宅・購入予定の物件は旧耐震？新耐震？調べ方
自分の家や購入を検討している物件が旧耐震か新耐震かは、築年数だけでなく「建築確認日」を確認することで正確に判断できます。ここでは、手元の書類で確認する方法と、書類がない場合に自治体で調べる方法を紹介します。
建築確認日での判断方法
もっとも確実なのは、「建築確認済証」に記載された確認日をチェックする方法です。建築確認済証は、工事着工前に自治体や指定確認検査機関から交付される書類で、多くの場合は権利証や重要事項説明書と一緒に保管されています。
確認日が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準、1981年6月1日以降であれば新耐震基準の物件です。
ただし、確認日と実際の建築(竣工)時期には数か月のズレが生じることもあるため、境目の時期にあたる物件は特に注意して調べることをおすすめします。書類が手元にない場合は、次に紹介する方法で調べることが可能です。
登記簿・自治体での確認手段
建築確認済証が見当たらない場合は、建物の「登記簿謄本(登記事項証明書)」に記載された新築年月日から、おおよその建築時期を確認できます。登記簿謄本は法務局で取得可能です。
より正確に確認したい場合は、自治体の建築指導担当窓口が保管する「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明」を利用する方法もあります。
熊本市の場合は建築指導課、その他の地域は熊本県の各広域本部土木部景観建築課などで、建築確認年月日や確認番号を確認できます。
ただし、建築時期によっては台帳自体が残っていない場合もあるため、事前に窓口へ確認しておくと安心です。
出典：熊本市「建築計画概要書等の閲覧制度について」、熊本県「建築確認等台帳記載事項証明について」
旧耐震住宅を「購入する場合」「所有し続ける場合」それぞれの懸念点
旧耐震基準の住宅は、購入する場合と、すでに所有し続ける場合とで、注意すべきポイントが異なります。ここでは、それぞれの立場から見えてくる懸念点を整理します。
購入時：住宅ローン控除・地震保険への影響、耐震診断費用の織り込み
旧耐震基準の物件を購入する場合、まず注意したいのが税制優遇や保険料への影響です。
住宅ローン控除は、登記簿上の新築日が1982年1月1日以降であることが条件の一つとなっており、それより古い物件では「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書の写し」「既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書」のいずれかの取得が必要になります。
証明書の取得費用は、マンションで15万円程度が目安とされています。地震保険についても、1981年6月1日以降に新築された建物であれば「建築年割引」として保険料が10%割引になりますが、旧耐震の物件はこの対象外です。
加えて、耐震性に不安がある場合は耐震診断の費用も見込んでおく必要があり、一般診断法で5万〜30万円程度が相場とされています。購入価格だけでなく、こうした付随費用まで含めて資金計画を立てることが大切です。
所有継続時：空き家化リスク、資産価値の低下、将来の住み替えのしにくさ
一方、旧耐震の住宅をそのまま所有し続ける場合には、将来的な資産価値や売却のしやすさに関わる懸念が出てきます。
多くの金融機関では、新耐震基準以上の住宅性能を融資条件としているケースがあり、いざ売却しようとしても買主が住宅ローンを利用しにくく、結果として買い手が見つかりにくくなることがあります。
また、買主側も耐震性への不安から旧耐震物件を敬遠しやすく、住宅ローン控除などの優遇措置も受けられない可能性もあるため、価格交渉で不利になりやすい傾向です。
誰も住まなくなった場合には空き家化が長期化しやすく、老朽化がさらに進むことで、将来の住み替えや売却の選択肢が狭まってしまうおそれもあります。早い段階で耐震性を把握し、今後の方針を検討しておくことが望ましいといえます。
耐震性を踏まえた購入・住み替えの判断は、専門家への相談がおすすめです。
後悔しない住まい選びのために。熊本県で失敗しない不動産会社の選び方
旧耐震かどうかを見極めたあとは、実際にどの不動産会社に相談するかも重要な判断ポイントです。ここでは、熊本県で購入・住み替えを進めるうえで確認しておきたい3つの視点を紹介します。
| チェックポイント | 確認したい内容 | なぜ重要？ |
| 購入から住み替えまでワンストップ対応できるか | 売却・購入・引き渡しまで同じ窓口で相談できるか。熊本市だけでなく周辺エリアにも対応できるか | 売却と購入のスケジュールや資金計画をまとめて調整しやすくなる |
| 住宅ローンの相見積りに対応しているか | 複数の金融機関を比較できるか。旧耐震物件でも利用可能なローンを案内できるか | 金利や融資条件を比較し、自分に合った借入先を選びやすくなる |
| 諸費用を事前に見える化してくれるか | 仲介手数料・登記費用・耐震診断・証明書取得費用などを含めた総額を提示してくれるか | 契約直前の想定外の出費を防ぎ、正確な資金計画を立てやすくなる |
熊本県全域で購入から住み替えまでワンストップ対応できるか
住まいの検討では、「売却」と「購入」を同時に進める住み替えのケースも少なくありません。売却は別会社、購入は別会社と分けて依頼すると、資金計画のタイミングがずれたり、情報共有に手間がかかったりすることがあります。
売却から購入、引き渡しまでを一つの窓口でワンストップ対応してもらえれば、スケジュール調整や条件のすり合わせがスムーズに進みやすくなります。
特に熊本県内での住み替えを検討している場合は、熊本市中心部だけでなく周辺エリアまで幅広く対応できる会社かどうかを、事前に確認しておくと安心です。
住宅ローンの相見積りに対応しているか
住宅ローンは、金融機関によって金利や諸条件が異なり、同じ借入額でも総支払額に差が出ることがあります。
不動産会社の中には、提携金融機関1社のみを案内するケースもありますが、複数の金融機関を比較できる相見積りに対応している会社であれば、自分の状況に合った条件を選びやすくなるでしょう。
特に旧耐震物件を購入する場合は、金融機関によって融資条件が異なることもあるため、複数の選択肢を持っておくことが安心材料になります。相談の際は、相見積りに対応しているかどうかを最初に確認しておくとよいでしょう。
諸費用を事前に見える化してくれるか
住宅の購入・売却には、仲介手数料や登記費用、耐震基準適合証明書の取得費用など、物件価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。これらの費用が契約直前まで明確にならないと、資金計画が狂ってしまう原因にもなりかねません。
見積もりの段階で諸費用まで含めた総額を事前に提示してくれる会社であれば、安心して購入・住み替えの計画を進めることができます。
特に旧耐震物件では耐震診断や証明書取得の費用が加わることもあるため、初期の段階でこうした費用まで見える化してくれるかどうかを確認しておくことがおすすめです。
熊本県内での購入・住み替え実績はこちらでご確認いただけます。
熊本県で地震に強い住まい探しをするなら株式会社Remado(ハウスドゥ)
| 屋号 | ハウスドゥ御幸田迎 |
| 会社名 | 株式会社Remado |
| 住所 | 〒861-4108 熊本県熊本市南区幸田1-7-20 |
| 電話番号 | 096-243-3000 |
| 公式サイトURL | https://miyukitamukae-housedo.com/ |
| 屋号 | ハウスドゥ熊本桜町 |
| 会社名 | 株式会社Remado |
| 住所 | 〒860-0805 熊本県熊本市中央区桜町1-25 |
| 電話番号 | 096-274-4665 |
| 公式サイトURL | https://kumamotosakuramachi-house do.com/city/ |
熊本県で旧耐震住宅の購入や住み替えを検討する際は、地域の実情に詳しい不動産会社への相談が安心です。ここでは、熊本市内で2店舗を展開する株式会社Remado(ハウスドゥ御幸田迎・熊本桜町)の特徴を紹介します。
熊本市内2店舗体制（御幸田迎・熊本桜町）
株式会社Remadoは、熊本市南区の「ハウスドゥ 御幸田迎」と熊本市中央区の「ハウスドゥ 熊本桜町」の2店舗を展開しています。
御幸田迎店は熊本市南区幸田を中心としたエリア、熊本桜町店は熊本市中央区を中心としたエリアを専門とし、それぞれ新築・中古一戸建て、マンション、土地の売買仲介に加え、買取やハウス・リースバックにも対応しています。
2店舗体制により、熊本市南区と中央区にまたがるエリアで、購入・売却・住み替えの相談先として利用しやすい点が特徴です。
ハウスドゥ加盟店としての信頼と実績
両店舗は、全国展開する不動産フランチャイズ「ハウスドゥ」の店舗として運営されています。御幸田迎店は、接客グランプリを2023年・2026年に受賞しており、接客対応の質の高さがうかがえます。
また、両店舗とも公式サイトでGoogleクチコミの評価が確認できる仕組みを設けており、実際の利用者の声を事前に確認できる点も安心材料の一つです。熊本桜町店では、多数の物件情報を公開しており、豊富な取り扱い実績が確認できます。
ローン相見積り＋諸費用の見える化で安心の資金計画
住宅の購入や住み替えでは、物件価格以外にもローン条件や諸費用が資金計画に影響します。株式会社Remadoでは、オンライン査定や来場相談を通じて、こうした資金面についても個別に確認しながら進めることが可能です。
旧耐震物件のように耐震診断や証明書取得の費用が加わるケースでも、相談の段階で疑問点を確認しておくことで、購入後の想定外の出費を避けやすくなります。まずは無料相談から、自分に合った資金計画を確認してみることがおすすめです。
地震に強い住まい選び、購入も住み替えもまずは無料相談から。
〇株式会社Remadoについてもっと知りたい方はこちら
株式会社Remado公式HPはこちら
◯ハウスドゥ御幸田迎に来店予約！
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◯ハウスドゥ熊本桜町に来店予約！
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