熊本地震の教訓に学ぶ、旧耐震住宅からの「住み替え」という選択肢【2026年版】
2016年の熊本地震では、旧耐震基準で建てられた木造住宅に被害が集中しました。空き家や築古の戸建てを所有し続けることには、地震リスクだけでなく経済的な負担も伴います。
本記事では、熊本地震のデータをもとに旧耐震住宅のリスクを整理し、住み替えという選択肢や熊本県内での資金計画のポイントまで解説します。
次の住まい探しに向けて、熊本県内の物件情報や住宅会社の特徴をまとめて確認できる「熊本のマイホーム購入ガイド」もあわせてご覧ください。
目次
熊本地震から見えた「旧耐震」木造住宅のリスクとは
熊本地震では、建築年代によって木造住宅の被害状況に大きな差が生じました。旧耐震基準で建てられた住宅ほど倒壊した割合が高く、築年数の古い住宅を所有する方にとって見過ごせないデータとなっています。
倒壊率に見る旧耐震住宅の被害の大きさ
国土交通省の専門家委員会では、熊本地震で特に建物被害が大きかった益城町中心部の木造住宅について分析しています。
倒壊率は、1981年5月以前に建てられた旧耐震基準の住宅で28.2%だったのに対し、1981年6月から2000年5月までの住宅では8.7%、2000年6月以降の住宅では2.2%でした。
| 建築時期 | 耐震基準の区分 | 熊本地震での倒壊率 | 旧耐震との比較 |
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準 | 28.2% | 基準 |
| 1981年6月〜2000年5月 | 新耐震基準 | 8.7% | 旧耐震の約3分の1 |
| 2000年6月以降 | 現行基準に近い木造住宅 | 2.2% | 旧耐震の約10分の1以下 |
※国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」資料をもとに作成
旧耐震基準の住宅は、新耐震基準の住宅と比べて3倍以上、現行基準の住宅と比べて10倍以上の倒壊率となっており、建築時期による耐震性能の差が被害の大きさに直結したことがうかがえます。
旧耐震基準で建てられた住宅を所有している場合、次に大きな地震が起きた際に同様のリスクを抱えている可能性があることを、まず押さえておく必要があります。
出典：国土交通省 住宅局｜「熊本地震における建築物被害の原因 分析を行う委員会」報告書のポイント
新耐震基準でも油断はできない現実
新耐震基準の住宅であっても、倒壊率は8.7%と一定の割合で被害が発生している点にも注意が必要です。
1981年の耐震基準改正によって強度は大きく向上したものの、経年劣化や施工状況、地盤の状態など複数の要因が重なることで、新耐震基準の住宅でも倒壊に至ったケースが確認されています。
「新耐震基準だから絶対に安全」と言い切れるわけではなく、築年数がある程度経過した住宅では、基準の新旧にかかわらず現状の耐震性能を確認しておくことが望ましいです。
旧耐震・新耐震のいずれであっても、所有する住宅の状態を正しく把握することが、将来の住まい方を考えるうえでの出発点になります。
空き家・築古住宅を所有し続けることで増えるリスクと負担
空き家や築古住宅は、所有しているだけで地震リスクだけでなく、劣化の進行や税金・管理面の負担が徐々に積み重なっていきます。ここでは、住み続ける場合に生じやすい代表的なリスクを整理します。
雨漏り・シロアリ被害など劣化による耐震性能の低下
人が住まなくなった住宅や、長年適切なメンテナンスがされていない住宅では、雨漏りやシロアリ被害が進行しやすくなります。
雨漏りによって柱や梁などの構造材が水分を含むと強度が低下し、シロアリの被害を受けた木材は内部から食い荒らされることで耐震性能そのものが下がってしまいます。
新築時には基準を満たしていた住宅であっても、こうした劣化が進めば、当初想定していた耐震性能を発揮できなくなる可能性があるので注意しましょう。
特に空き家の場合は異変の発見が遅れやすく、気づいたときには修繕に大きな費用がかかっているケースも少なくありません。定期的な点検や換気を怠らないことが、住宅の耐震性能を維持するうえでの前提になります。
維持費・固定資産税・管理の手間という経済的負担
空き家や築古住宅を所有し続ける場合、光熱費の基本料金や火災保険料、庭木の手入れなどの維持費に加えて、固定資産税の負担も見過ごせません。
老朽化が進み、倒壊のおそれや衛生上の問題があると自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、所有者が勧告を受けると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減特例が解除されます。
その結果、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が最大6倍に、一般住宅用地でも最大3倍に上昇する可能性があります。
加えて、遠方に住んでいる場合は定期的な見回りや草刈りなどの管理そのものが手間となり、時間的な負担も軽くはありません。
出典：国土交通省 空き家対策における固定資産税の住宅用地特例に関する資料
「住み続ける」か「住み替える」か。判断のポイント
旧耐震住宅の耐震性能に不安がある場合、選択肢は大きく分けて「住み続ける」か「住み替える」かの二つに分かれます。ここでは、それぞれの選択肢とメリット・デメリット、判断のポイントを整理していきます。
耐震診断・耐震リフォームで住み続ける選択肢
旧耐震基準の住宅であっても、耐震診断を受けたうえで耐震リフォームを行えば、現行基準に近い耐震性能まで引き上げられる場合があります。
熊本県内の自治体の中には、木造住宅の耐震診断や耐震改修に対する補助制度を設けているところもあり、費用の一部を軽減できる可能性があります。
ただし、リフォームの内容によっては工事費が高額になることや、建物の状態によっては耐震改修だけでは十分な性能まで引き上げられないケースも考えられるでしょう。
制度の詳細や補助条件は自治体によって異なるため、住み続けることを検討する場合は、まずお住まいの市区町村の窓口に相談し、最新の条件を確認することが大切です。
売却資金を活用した住み替えという選択肢
耐震性能への不安が大きい場合や、修繕・改修にかかる費用と手間を考えたときに、今の住宅を手放し、その資金を新しい住まいの購入資金に充てる「住み替え」も選択肢の一つです。
手放して得た資金を頭金や諸費用に充当できれば、住宅ローンの借入額を抑えられ、月々の返済負担を軽減しやすくなります。
また、旧耐震基準の住宅を所有し続けた場合に発生し得る維持費や固定資産税の負担、管理の手間からも解放される点はメリットといえます。
一方で、手放すタイミングや価格によっては希望する資金計画が組めない可能性もあるため、早めに相場観をつかみ、資金計画を立てておくことが重要です。
ご自身の将来設計に合わせた早めの検討が重要
「住み続ける」か「住み替える」かの判断に、絶対的な正解はありません。ご自身やご家族の年齢、今後のライフプラン、旧耐震住宅の劣化状況などによって、最適な選択肢は変わってきます。
特に、住宅を手放す際には査定から契約、引き渡しまで一定の期間がかかるため、地震への備えとして検討するのであれば、早めに動き出すことが望ましいです。
まずは自宅の資産価値がどの程度なのか、住み替えた場合にどのくらいの資金計画になるのかを把握するところから始めてみると、判断がしやすくなります。
熊本県内で住み替え先を探すなら。資金計画で失敗しないためのポイント
住み替え先を探す際は、物件価格だけでなく、諸費用や住宅ローンの条件も含めた資金計画を立てておくことが欠かせません。ここでは、資金面で失敗しないための2つのポイントを紹介します。
物件価格以外にかかる諸費用（3〜9%目安）を事前に把握する
住宅を購入する際には、物件価格のほかに仲介手数料や登記費用、住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料といった諸費用がかかることを忘れてはいけません。
諸費用の目安は、注文住宅で工事費の3〜6%程度、建売住宅や中古住宅で物件価格の6〜9%程度（土地所有済みの場合）とされており、物件の種類によって差があります。
| 住宅の種類 | 諸費用の目安 | 主な諸費用 | 3,000万円の場合の概算目安 |
| 注文住宅 | 工事費の3〜6%程度 | 登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料など | 約90万〜180万円※ |
| 建売住宅 | 物件価格の6〜9%程度 | 仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、火災保険料など | 約180万〜270万円 |
| 中古住宅 | 物件価格の6〜9%程度 | 仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、火災保険料など | 約180万〜270万円 |
※注文住宅は「工事費3,000万円」と仮定した単純計算。土地取得費や条件によって実際の総額は異なります。
たとえば物件価格3,000万円の中古住宅であれば、諸費用だけで200万円を超えるケースもあり、事前に把握しておかないと自己資金や住宅ローンの借入額の見込みが大きくずれてしまう可能性があります。
住み替え先を検討する段階で、物件価格に加えて諸費用も含めた総額をシミュレーションしておくことが、資金計画で失敗しないための第一歩です。
住宅ローンは複数社の事前審査比較で有利な条件を選ぶ
住宅ローンは金融機関によって金利や諸費用、審査基準が異なるため、1社だけで判断すると本来より有利な条件を見逃してしまう可能性があります。
複数の金融機関に事前審査を申し込み、金利タイプ（変動・固定）や諸費用、団体信用生命保険の内容などを比較したうえで選ぶことで、月々の返済額や総返済額を抑えられる場合があります。
特に、旧耐震住宅を手放して得た資金を頭金に充てる住み替えでは、手放す時期と住宅ローンの審査・実行のタイミングを合わせる必要があるため、早い段階から複数社に相談し、条件を比較検討しておくことが重要です。
資金計画に不安がある場合は、諸費用の見える化やローンの相見積りに対応してくれる不動産会社に相談すると、比較検討がスムーズに進みやすくなります。
熊本県全域対応、株式会社Remado（ハウスドゥ）に住み替え相談するメリット
| 屋号 | ハウスドゥ御幸田迎 |
| 会社名 | 株式会社Remado |
| 住所 | 〒861-4108 熊本県熊本市南区幸田1-7-20 |
| 電話番号 | 096-243-3000 |
| 公式サイトURL | https://miyukitamukae-housedo.com/ |
| 屋号 | ハウスドゥ熊本桜町 |
| 会社名 | 株式会社Remado |
| 住所 | 〒860-0805 熊本県熊本市中央区桜町1-25 |
| 電話番号 | 096-274-4665 |
| 公式サイトURL | https://kumamotosakuramachi-house do.com/city/ |
熊本地震の教訓を踏まえ、住み替えを検討するのであれば、熊本県内の地域事情に詳しい不動産会社に相談することが安心につながります。ここでは、株式会社Remado（ハウスドゥ御幸田迎・熊本桜町）に相談するメリットを紹介します。
土地探しから購入までワンストップでサポート
株式会社Remadoが運営するハウスドゥ御幸田迎・熊本桜町では、土地・新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションといった幅広い物件種別を取り扱っており、住み替え先探しから購入手続きまでを一社でサポートしています。
今の住まいを手放す際にも、仲介を通じて手放す方法のほか、ハウスドゥによる直接買取や、手放した後も同じ家に住み続けられるハウス・リースバックといった複数の方法に対応しており、今の住まいの状況や希望に合わせた進め方を選べる点が特徴です。
さらに購入時・手放す際の双方に対応する住宅インスペクションや、住宅設備あんしん保証プラスといった付帯サービスも用意されており、住み替えに伴う一連の手続きを幅広くカバーしています。
熊本市内2店舗（御幸田迎・熊本桜町）でアクセスしやすい
ハウスドゥ御幸田迎は熊本市南区幸田1丁目7-20に、ハウスドゥ熊本桜町は熊本市中央区桜町1-25にそれぞれ店舗を構えています。
御幸田迎店は熊本市南区を中心に、菊池郡や合志市、宇土市、宇城市、八代市、玉名市、山鹿市、菊池市、天草市など熊本県内の広いエリアに対応しており、桜町店は熊本市健軍線花畑町駅から徒歩5分とアクセスしやすい立地にあります。
いずれの店舗も営業時間は10時から18時までで、お盆や年末年始以外はほぼ年間を通して相談が可能です。お住まいのエリアや利便性に合わせて、どちらの店舗にも気軽に足を運びやすい体制が整っています。
熊本県内の住み替え先候補・エリア情報はこちらからご覧いただけます。
熊本のマイホーム購入ガイド
ハウスドゥ加盟店ならではの安心感
株式会社Remadoは、全国に店舗を展開する不動産フランチャイズ「ハウスドゥ」の加盟店です。
SUUMO・LIFULL HOME’S・at homeといった主要な不動産ポータルサイトへの物件掲載に加え、独自の不動産アプリやLINE、Instagram、Xといったデジタルツールでの情報発信にも力を入れており、地域密着の対応力と情報発信力を両立している点が特徴です。
ハウスドゥ御幸田迎は接客グランプリ2022・2023を受賞するなど、接客対応の評価も得ています。全国規模のネットワークによる安心感と、地域に根ざしたきめ細かな対応の両方を得られることは、住み替え先を探すうえで大きな支えになります。
〇株式会社Remadoについてもっと知りたい方はこちら
株式会社Remado公式HPはこちら
◯ハウスドゥ御幸田迎に来店予約！
ハウスドゥ御幸田迎に来店予約！
◯ハウスドゥ熊本桜町に来店予約！
ハウスドゥ熊本桜町に来店予約！
〇あわせて読みたい記事
ハウスドゥ御幸田迎・ハウスドゥ熊本桜町の口コミ・評判を徹底解説！株式会社Remadoへの来店前に確認できるチェックポイントも！
まとめ
熊本地震では、旧耐震基準の木造住宅ほど倒壊率が高く、新耐震基準の住宅でも一定の被害が確認されました。旧耐震の空き家や築古戸建てを所有し続けると、耐震性能の低下に加えて、固定資産税や維持管理の負担が増していく可能性があります。
耐震診断・耐震リフォームで住み続ける道と、今の住まいを手放して得た資金を活用して住み替える道、どちらにも一長一短があり、ご自身やご家族の将来設計に合わせて早めに検討を始めることが大切です。
住み替え先を探す際は、物件価格に加えて諸費用や住宅ローンの条件まで含めた資金計画を立てておくと安心です。熊本県内で住み替えを検討する際は、地域に密着した株式会社Remado（ハウスドゥ御幸田迎・熊本桜町）に相談してみてはいかがでしょうか。
築古住宅の今後を考えるなら、まずは来店してご相談ください。
◯この記事を読んだ方におすすめの記事はこちら
